IST-Aufnahme des Areals

Bausubstanz

Eignung für die künftige Nutzung (Substanzanalyse)

Es ist ein arealinternes Inventar der Bauten nach Bestand, Zustand, Erhaltungs- und Verwendungsfähigkeit oder Abbruchnotwendigkeit, Renovations- bzw. Restaurierungsaufwand sowie aller Aspekte eines allfälligen Denkmalschutzes.

Schadstoffe im und am Gebäude

Es besteht immer die Gefahr, dass Schadstoffbelastungen aus der ursprünglichen, industriellen Tätigkeit zu verzeichnen sind. Die Entsorgung belasteter Gebäudesubstanz verursacht dem Bauherrn oft Mehrkosten. Diese sind einzukalkulieren.

Denkmalimmobilien

Ist das Industrieareal

• Unter Schutzstellung in Prüfung
• unterschutzgestellt
• im (kantonalen) Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung
• im (eidgenössischen) Inventar der schützenswerten Ortsbilder ISOS
• so bedingt dies einen frühzeitigen Einbezug aller Beteiligten und Betroffenen sowie eine sorgfältige Analyse der Umgebung.

Die Projektentwicklung verlangt einen behutsamen Umgang mit Gebäuden und Standort. Der denkmalpflegerische Anspruch auf Authentizität muss nicht im Widerspruch zum Renditedenken des Investors stehen: Beweis dafür sind die verschiedenen revitalisierten Industriedenkmäler.

Baugrunduntersuchung

Vom Baugrund können unvorhersehbare Wirkungen, Erschwernisse und Risiken ausgehen. Die Unvorhersehbarkeit ist immer relativ. Das Baugrundrisiko ist durch Baugrunduntersuchungen zu minimieren (Beschränkung auf das sog. Restrisiko).

Tragfähigkeit Boden

Wie bei jedem Bauprojekt, hier aber ganz besonderes wegen der grossen Fläche, ist eine flächendeckende Baugrunduntersuchung zu veranlassen. Je nach Zusammensetzung der Bodenstruktur und Baugrundverhalten durch die Bauwerkslasten (Verformung [Zusammendrückbarkeit und Scherfestigkeit] und Setzungen) sind kostspielige Baugrundverbesserungen wie Bodenverfestigung oder Bodenaustausch, Sprengung, Pfählung usw. notwendig.

Belastungen des Untergrundes und des Oberbodens / Sicherung und Dekontamination von belasteten Standorten

Umweltaspekte werden oft vernachlässigt. Nicht selten gefährden daher verdeckte Umweltrisiken die Investitionen. Folgendes ist daher zu beachten:

• Environmental due diligence (Identifizierung und Handhabung von Risiken bei Boden und Gebäude)
• Expertenbeizug (Umwelttechniker, Geologe, Asbest-Techniker + RA/Jurist mit Altlasten-Erfahrung)

Grundwasserverhältnisse

Zur Baugrunduntersuchung zählen auch die Erhebung der Grundwasserverhältnisse und die Analyse der sich daraus ergebenden möglichen Erschwernisse (Grundwasserschutz, Verbot der Absenkung des Grundwasserspiegels, wasserdichte Gebäudekeller u.ä.).

Oberflächengewässer

Oft bestehen in den Industriearealen Gewässer wie Bäche oder Wasserkanäle, die in den Gründerzeiten Wasserkraftanlagen spiesen. Es ist zu analysieren, ob solche Gewässer zu Nutzungsbeschränkungen führen und wie mit ihnen während und nach dem Bau umzugehen ist. Durch die Effizienzsteigerung von (Klein-)Wasserkraftwerken kann es sogar Sinn machen, eine solche eigene Energieanlage (für den Eigenbedarf und den Verkauf der überschüssigen Energie) ins Kalkül zu ziehen.

Wald

In manchen Arealen befindet sich wegen ihrer Vielfältigkeit und Ausdehnung, aber auch wegen Wildwuchs aus einer langen Brachezeit ein (geschützter) Wald. Ob eine Abholzung, mit oder ohne Ersatzforstung zulässig ist, muss im konkreten Einzelfall abgeklärt werden. Jedenfalls kann Wald ein erhebliches Neubau-Hindernis darstellen.