Entwicklungschancen /-risiken

Markt- und Makrolagefaktoren

Die Makrolage und die lokale Marktsituation sind sehr wichtige Aspekte, insbesondere dann wenn es um die Beurteilung der Marktchancen geht:

  • Gemeinde mit Bevölkerungswachstum: Chance für Wohnprojekte
  • Gemeinde mit expandierender Wirtschaft: Chance für zeitgemässe Arbeitsplätze
  • Gut erschlossene Gemeinde: Chance für Retail-Projekte

Mikrolage

Die Areallage innerhalb der Gemeinde (Mikrolage) hat ebenfalls Einfluss auf die Entwicklungschancen. Faktoren sind:

  • die Distanz zum nächsten Bahnhof
  • die Nutzungen in der Nachbarschaft
  • die Seesicht
  • die ruhige Randlage
  • der Autobahnanschluss
  • die werbewirksame Sichtbarkeit für Passanten.

Weitere Mikrolagenaspekte sind:

  • das Image des Standortes
  • die „Vorbelastung“ durch die ursprüngliche Arealnutzung.

Für eine hochwertige Nutzung

  • muss das Industrie-Image abgestreift werden
  • entstehen höhere Marketingkosten.

Arealeigenschaften

Die vorhandenen Arealstrukturen beeinflussen die Projektentwicklung:

  • Die beste Nutzung für Industriebauten bleibt die industrielle Weiternutzung.
  • Je flexibler umnutzbar die vorhandene Bausubstanz ist, desto einfacher ist eine Neuausrichtung.

Vermarktungspotential bewirken können, müssen es aber nicht:

  • Identitätsstifter wie
    • von weitem sichtbare Industriekamine
    • Wassertürme/Silos
    • Hafenkranen
  • Industrie-Cachet wie
    • Giessereihallen/Maschinenfabrikhallen
    • Brauhäuser
    • Gewerbebauten mit Wasserkraftanlagen
    • Bauten der Textilindustrie
    • Lagerhallen aus Backstein
    • Spezialbauten

Ideal-Eigenschaften einer Industriebrache:

  • Städtischer Standort
  • Innerstädtische Lage
  • Grosses Flächenangebot
  • Hohe Ausnutzungsmöglichkeit
  • Guter Erschliessungsgrad/bestehende öV-Anbindung
  • Einzugsgebiet (Umlandattraktivität)
  • Marktabsorptionsvermögen

Hemmnisse

Viele Brachflächeninhaber und Investoren lassen sich hauptsächlich aus folgenden Gründen von einer Revitalisierung der Brachflächen abhalten:

  • Keine zukunftsträchtige Lage
    • Negative Markt- und Makrolagenfaktoren
    • Negative Mikrolage
  • Arealeigenschaften
  • Schadstoffbelastungen aus früheren Nutzungen, mit ihren finanziellen Risiken
  • Denkmalschutz
  • Bauökonomie
  • Fehlende Risikobereitschaft des Eigentümers
  • Fehlende Anschubfinanzierung
  • Negative planerische Rahmenbedingungen
  • Negative steuerliche Rahmenbedingungen
  • Umnutzung ist zum Politikum geworden
    • Verbandsbeschwerden und Nachbarrekurse
    • Behördlicher Widerstand
  • Keine Neunutzer gefunden.
  • Zeitbedarf

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